Небезпека нового Цивільного кодексу: як можна буде втратити нерухомість

На чиєму боці буде суд Верховна Рада у квітні ухвалила в першому читанні новий Цивільний кодекс, у якому українці вбачають низку суперечливих норм. Зокрема, йдеться про набувальну давність – механізм, через який нерухомість можуть переоформити на іншу людину через суд.
Про це повідомило видання “На пенсії”.
Можна змоделювати такий випадок: у власності громадянки перебуває міська квартира та житло в сільській місцевості, що перейшло їй у спадок. Після втрати батьків вона практично припинила навідуватися до села – спочатку заважали негаразди в родині, далі завантаженість на роботі, а потім почалися бойові дії. Будинок залишався без нагляду, хоча вся документація була в повному порядку, а наділ зареєстровано в державному кадастрі.
Тим часом мешканець сусідньої ділянки взявся впорядковувати чужу територію: викошував бур’яни, займався городом, саджав дерева, лагодив огорожу та навіть вносив податкові платежі. Минуло кілька років, і він проконсультувався із правознавцем щодо можливості легально привласнити цей об’єкт.
Як з’ясувалося, законодавство (в разу ухвалення нового Цивільного кодексі) дійсно передбачає такий механізм. Він повністю ламає звичні уявлення з нині чинними правовими положеннями.
Оновлений Цивільний кодекс містить таку норму: коли громадянин (сусід, родич чи хтось інший) публічно, без паузи та в реальності експлуатує не приналежну йому нерухомість упродовж 10 років, він стає так званим посідачем і набуває право подати судовий позов задля офіційного затвердження свого права власності.
Інакше кажучи, йому навіть не доведеться фальсифікувати папери чи вдаватися до рейдерського захоплення площі. Цілком достатньо надати аргументи, що він:
– дбав про будівлю або земельну площу;
– ставився до об’єкта як до власного майна;
– здійснював податкові відрахування;
– забезпечував належний вигляд і порядок на території;
– робив усе це систематично та не приховуючи від оточуючих.
У судових процесах такого типу ключову роль відіграватимуть платіжні документи, фото- й відеоматеріали, свідчення сусідів, а також інші докази реального господарювання.
Водночас законний власник ризикуватиме опинитися у програшній ситуації, якщо він тривалий час ігноруватиме свій наділ і жодним чином не заявить про свої законні права. Під загрозою – житло біженців Теоретично норми нового Цивільного кодексу здатні створити проблеми й для вимушених переселенців, які внаслідок воєнних дій виїхали з країни та роками позбавлені можливості відвідувати власні дачні кооперативи, заміські будинки чи земельні наділи.
Утім, сама по собі евакуація чи довготривала відсутність у рідних стінах автоматично не позбавляє людину її майна. Для застосування принципу набувальної давності потрібен чіткий комплекс чинників:
– сторонній громадянин має відкрито та безперервно експлуатувати нерухомість;
– поводитися з нею як повноправний господар;
– здійснювати це не менше 10 років;
– важливим фактором буде те, що власник демонструватиме цілковиту байдужість до об’єкта.
Тож головною загрозою для біженців буде не сам факт перебування далеко від дому, а абсолютна втрата контролю над майном. Якщо присадибна ділянка чи заміський будинок залишені без догляду, а хтось інший, це може бути родич або чужа людина, роками доглядає їх, щось там ремонтує, обробляє ріллю та збирає документальні докази своєї діяльності – виникатимуть реальні ризики втрати нерухомості.
Найбільше шансів потрапити під таку загрозу мають:
– сільські житлові будинки;
– дачні будівлі;
– земельні масиви різного призначення;
– успадковані об’єкти, що тривалий час пустують.
У подібних обставинах критично важливо буде реагувати без зволікань: надсилати запити до органів місцевого самоврядування, звертатися до правоохоронних органів, консультуватися з адвокатами. Адже кожен рік пасивності лише посилюватиме позицію посідача, який фактично взяв на себе роль господаря на чужій землі. Суперечливі новації Проєкт нового Цивільного кодексу, який пройшов уже в парламенті перше читання, здивував українців: багато хто почав виходити на вуличні протести та обурюватися в соцмережах.
Щоб перевести загальне невдоволення в конструктивне русло, правозахисники з Центру прав людини ZMINA за підтримки Євросоюзу та Міжнародного фонду “Відродження” зібрали понад 60 правозахисників, юристів та експертів, щоб детально розібратися, де саме в кодексі заховані найбільші ризики та як побудувати ефективний діалог з цього приводу між державою та суспільством.
Названі основні новації законопроєкту, які викликали найбільшу тривогу. Крім можливості втратити нерухомість, він містить такі спірні положення:
– повернення радянської “недієздатності” – замість європейського підходу, де людям з інвалідністю допомагають жити самостійно, новий кодекс дозволяє повністю позбавляти їх прав. Людина втрачає контроль над своєю пенсією, майном і життям, а вся влада переходить до опікуна. Якщо опікун виявиться негідником, людина може стати “ніким”. Ця норма загрожує, у тому числі, й ветеранам з важким ПТСР чи контузіями, яких через таку систему можна буде просто ізолювати в інтернатах, закривши питання реабілітації;
– пастка “доброзвичайності” – розмите поняття “доброзвичайність” згадується в тексті кодексу 45 разів. Автори хочуть, щоб судді оцінювали вчинки людей не за чіткими правилами, а за тим, чи є вони “моральними”. На практиці це може стати катастрофою. Наприклад, якщо орендодавець не захоче здавати квартиру парі без штампу в паспорті, ЛГБТК+-людям чи мамі в декреті, він зможе сказати: “Це суперечить моїй доброзвичайності” – і закон буде на його боці, виправдавши дискримінацію;
– загроза для свободи слова та розслідувань – у кодекс вписали поняття “цифрового профілю” та маніпулятивне “право на забуття”. На практиці це може дозволити чиновникам чи фігурантам корупційних скандалів через суд видаляти про себе неприємну інформацію або взагалі забороняти публікацію журналістських розслідувань ще до їхнього виходу;
– зелене світло для земельних махінацій – кодекс фактично легалізує стару схему відмивання краденого майна. Якщо забудовник незаконно забере собі шматок державного лісу чи історичну будівлю, йому достатньо буде швидко перепродати її “своїй” людині, яка за новим законом вважатиметься “чесним набувачем”. І суди вже не зможуть забрати у неї майно назад;
– обмеження для військових – проєкт дозволяє блокувати бійцям доступ до їхніх власних соцмереж та персональних даних. Тобто держава вирішуватиме, чи може військовий користуватися своїм фейсбуком чи іншими профілями в інтернеті.
Поки що новий Цивільний кодекс (законопроєкт №15150) не має точної дати розгляду у другому читанні. У Кабміні вважають, що на ґрунтовне доопрацювання знадобиться кілька місяців, щоб усунути чи змінити спірні положення, оскільки перша редакція викликала гостру критику громадськості та правозахисників.
Галина Гірак